賃貸事務所 新宿区のノウハウを近日中に実施する予定
不動産証券化協会は、それまでは不動産関連企業が組成した団体でしたが、今では金融関連の企業も加わり、証券化市場発展のために重要な機能を担っています。
I君の出席する委員会では証券化の制度面についての問題点や、改善方向などについて議論をしています。
委員会には他社で証券化の実務に日夜携わっている人々が出席しており、I君にとってはノウハウを蓄積するうえでも、また業界内の人脈をつくるためにも役立っています。
不動産証券化協会から会社に戻ると、もう5時になっていました。
H課長が課員を集めて内部ミーティングを開きます。
目まぐるしく変わる環境や制度に対応するためには、課員がその担当業務を通じて得た情報やノウハウを共有することが重要です。
I君も一生懸命メモをとって情報を吸収します。
内部ミーティングが終わり、ひと段落したいところですが、あと3週間でデュー(証券化の実行日)を迎える案件を抱えているI君にその余裕はありません。
今、もめているのは銀行がSPC (特別目的会社)に貸す予定のノンリコースローンの条件です。
できるだけ一貸出金の保全を図り、リスクに応じたスプレッド(金利の鞘)を取りたい銀行と、できるだlJ事業のフリーハンド(自由度)を確保し、ローン金利を低く抑えたい事業者との調整は、毎度のことながらなかなか大変です。
時間が迫っているので、電話と電子メールを使って条件交渉をしながら、契約書の内容を同時並行で詰めていきます。
ふと気がつくと、時計は午後11時を回っていました。
I君はそれまでに届いたメールのうち、すぐに回答できるものはすべて返事を送り、帰り支度を始めました。
I君は正直なところ、 「この仕事は大変だ」と思うこともあります。
しかも、関係者が多いため、すべての案件が成功に結びつくとは限りません。
しかし、案件が仕上がったときの爽快感は、何物にも代えられません。
I君は企業や自らのキャリア形成のためだけでなく、この爽快感とその後の一杯のビールのうまさを味わうために頑張っていると感じることがあります。
ここでは、証券化初心者が実務に携わるときに感じる、いくつかの疑問点を説明します。
①いったいどうやってケイマンSPCをつくるのかケイマンSPCとは、英国領ケイマン諸島に本店を置くSPC (特別目的会社)のことです。
本を読んだり人から話を聞いたりして、証券化のしくみを理解した人にとって、 「さあ、それではこの通りやってくれ」といわれて、まず悩むのがこの問題でしょう。
日本でSPCをつくるのなら、苦労しても何とかできそうですが、倒産隔離をするためにケイマンにSPCをつくれといわれても、 「どうしたらいいんだ」となりそうです。
答えは簡単です。
日本の弁護士事務所に頼めば、ケイマンの弁護士に連絡をとって簡単につくってもらえます。
もちろん、ケイマンSPCの議決権付き株式に慈善信託(チャリタブル・トラスト)を設定するところまでお願いできます。
ケイマン側の繁忙度によっても違いますが、 1カ月前後の期間を見ておけば大丈夫でしょう。
それにしてもわずか人口4万人弱のケイマン諸島(といっても3島)に多くのSPCが設立されているのは面白いですね。
もちろん、節税や会社の設立Lやすさといったメリットがあるからですが。
興味のある方は、ケイマン諸島が組み込まれているカリブ海ツアーもあるので、一度行ってみるとよいかもしれません。
②証券化をするための膨大な契約書は誰がつくるのか証券化が本格的に始まった数年前とは違って、今では相当程度まで契約書の雛形(基本的な様式)が固まってきています。
ある証券化スキームを使うことになったとき、経験の豊富なアレンジャー、信託銀行、弁護士事務所などであれば、大抵の場合はその案件にふさわしい契約書の雛形を持っていると考えてよいでしょう。
証券化業務が初めてであれば、それらの人々から一連の契約書(案)を提示してもらい、案件に合うように変更していくのが、一番手っ取り早いやり方だと思います。
契約書を直すときによく利用するのが、パソコンの文書作成ソフトについている「変更履歴の記録」機能です。
これを使うと契約書について、いつ、誰が、どこを修正したかが、すべて記録として残ります。
この機能を使って、電子メールで多数の関係者と意見調整するわけです。
葺であれば、誰の意見によって契約書が修正されたかなどは、当事者がいなくなるとわからなくなってしまった場合もありましたが、最近ではすべて証拠として残ります。
プロとしての判断が求められる時代に入ったといえるでしょう。
③ SPCのお金の管理や会計処理は誰がやるのかSPC(特別目的会社)自体に従業員がいるわけではないので、お金の出し入れや伝票などの会計処理は、会計事務所に業務委託します。
会計事務所はアセットマネジャーの指示・助言に従って、こうした処理を行うことになります。
日常の業務はそれでよいのですが、予想以上に現金の支払いが膨らんだり、予定よりも早いタイミングで支払わざるを得なくなるようなことが頻繁に生じると、 SPCが資金繰りに詰まって破綻してしまうことになります。
そこで、そうならないように、 SPCを設立する段階で、詳細な資金繰り計画(現金の受け取りと支払いの計画)を立てておくのが通常です。
資金繰り計画は、年ベースではなく、毎月の収入と支出にまで落とし込んでつくられます。
借入金の返済時期はもちろんのこと、各種手数料の支払いから税金の納付時期まで、すべての収入と支出が記載され、支出には支払うべき優先順位がつけられています。
この資金繰り計画は、通称「ウォーターフォール」(日本語訳は滝)と呼ばれています。
支払うべき優先順位をつけて、上の方からお金を支払っていく表をつくると、表の上からまるで滝が流れているように見えるためにこのように呼ばれているのです0証券化初心者が、ある銀行の人と話したときに、 「それでは次の打ち合わせでは、ウォーターフォールを持ってきて下さい」と言われたことがありました。
その場では「はい、わかりました」と答えたものの、帰りの電車の中で、 「まさか、滝を持ってこいというわけはないな。
何が飲み物を飲みたいということでもないだろう。
するとウォーターフォールという契約書でもあるのかな?」などと悩んだことがあったそうです。
土地神話の終葛をはじめとする環境変化が、日本の不動産ビジネスのあり方を変えようとしています。
「それでは、これからどうやっていけばよいのか」という問いに対する回答の一つが、ここで取り上げた不動産投資ビジネスです。
もちろん、環境変化に対応するための選択肢はいくつかあります。
不動産投資ビジネスは選択肢の一つにすぎません。
しかし、不動産に関する様々なリスクが顕現化し、不動産投資資金の調達に制約があるなかで、不動産ビジネスを発展させようとすれば、やはり何らかの形で不動産投資ビジネスにかかわりを持たざるを得なくなるのも事実でしょう。
例えば、分譲マンション事業をするにしても、事業の一部に証券化の手法を取り入れて、ノンリコースローンで資金を調達する方が有利かもしれません。
不動産伸介事業でも、売り主や買い主が不動産ファンドとなる場合があるかもしれませんし、ある不動産を買うのに証券で持ちたいという買い主もいるかもしれません。
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I君も一生懸命メモをとって情報を吸収します。
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時間が迫っているので、電話と電子メールを使って条件交渉をしながら、契約書の内容を同時並行で詰めていきます。
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しかも、関係者が多いため、すべての案件が成功に結びつくとは限りません。
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I君は企業や自らのキャリア形成のためだけでなく、この爽快感とその後の一杯のビールのうまさを味わうために頑張っていると感じることがあります。
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日本でSPCをつくるのなら、苦労しても何とかできそうですが、倒産隔離をするためにケイマンにSPCをつくれといわれても、 「どうしたらいいんだ」となりそうです。
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もちろん、ケイマンSPCの議決権付き株式に慈善信託(チャリタブル・トラスト)を設定するところまでお願いできます。
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もちろん、節税や会社の設立Lやすさといったメリットがあるからですが。
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②証券化をするための膨大な契約書は誰がつくるのか証券化が本格的に始まった数年前とは違って、今では相当程度まで契約書の雛形(基本的な様式)が固まってきています。
ある証券化スキームを使うことになったとき、経験の豊富なアレンジャー、信託銀行、弁護士事務所などであれば、大抵の場合はその案件にふさわしい契約書の雛形を持っていると考えてよいでしょう。
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これを使うと契約書について、いつ、誰が、どこを修正したかが、すべて記録として残ります。
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土地神話の終葛をはじめとする環境変化が、日本の不動産ビジネスのあり方を変えようとしています。
「それでは、これからどうやっていけばよいのか」という問いに対する回答の一つが、ここで取り上げた不動産投資ビジネスです。
もちろん、環境変化に対応するための選択肢はいくつかあります。
不動産投資ビジネスは選択肢の一つにすぎません。
しかし、不動産に関する様々なリスクが顕現化し、不動産投資資金の調達に制約があるなかで、不動産ビジネスを発展させようとすれば、やはり何らかの形で不動産投資ビジネスにかかわりを持たざるを得なくなるのも事実でしょう。
例えば、分譲マンション事業をするにしても、事業の一部に証券化の手法を取り入れて、ノンリコースローンで資金を調達する方が有利かもしれません。
不動産伸介事業でも、売り主や買い主が不動産ファンドとなる場合があるかもしれませんし、ある不動産を買うのに証券で持ちたいという買い主もいるかもしれません。
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